Journal des Alternatives

Calgary

La face cachée du miracle albertain

Amélie TENDLAND, 28 juin 2007

La fulgurante croissance économique de Calgary fait l’envie des autres grandes villes canadiennes. Mais elle amène aussi son lot de problèmes. L’un des plus criants demeure sans aucun doute la crise du logement, avec laquelle la ville tente plus ou moins habilement de composer.

CALGARY - Victime de son succès économique, Calgary ne sait plus où loger sa population, qui a augmenté de 13,4 % entre 2001 et 2006. De nombreux Canadiens et bon nombre d’immigrants convergent vers ce nouvel Eldorado de l’Ouest canadien, dans l’espoir de dénicher un emploi ou de faire rapidement fortune. Selon les statistiques de la Ville, plus de 35 000 personnes débarquent annuellement à Calgary. Environ une centaine par jour !

Généralement, à Calgary, les nouveaux arrivants ne tardent pas à trouver un emploi. Les compagnies qui recherchent de la main-d’œuvre ne constituent pas l’exception. Plutôt la règle. En fait, la plupart sont continuellement à la recherche d’employés. Le taux de chômage se situait à 3,4 %, en mai 2007.

Mais si les emplois pleuvent littéralement sur la ville, il en va toutefois tout autrement pour les logements. Avec le taux d’inoccupation le plus bas au Canada, soit moins de 0,5 %, les appartements sont rares à Calgary. Et le petit nombre de logements qui sont toujours disponibles sur le marché se révèlent pour la plupart largement au-dessus des moyens du citoyen moyen.

Plus de mille dollars pour un 4 1/2

Selon les derniers chiffres publiés ce printemps par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le prix moyen d’un appartement de deux chambres à Calgary a atteint 1037 $ en avril 2007. Une augmentation de 27,4 % par rapport à avril 2006. La métropole de l’Alberta figure désormais dans le top 3 des grandes villes canadiennes aux logements les plus dispendieux, tout juste derrière Vancouver et Toronto.

Le problème, c’est que le fait de se dénicher un emploi à « Cowtown » ne signifie pas nécessairement qu’on y fera fortune. Si une portion des nouveaux travailleurs se font embaucher au sein des compagnies pétrolières ou trouvent un emploi qualifié et généreusement rémunéré, une majorité d’entre eux oeuvrent dans le secteur des services. Pour les commis de magasins, les chauffeurs de taxi, les caissières, trouver un loyer à un prix qu’ils auront les moyens d’honorer relève de plus en plus de l’exploit.

Selon les chiffres de la Ville de Calgary, 58 000 ménages, propriétaires ou locataires éprouvent des difficultés à payer leur loyer ou leur hypothèque. Plus de 2 000 ménages sont inscrits sur la liste d’attente de la Calgary Housing Company, l’équivalent d’un bureau municipal d’habitation qui gère différents programmes de logement. Quant au nombre de sans-abris, il apparaît difficile à chiffrer. De source officielle, il était évalué l’an dernier à 3 500, une augmentation de 32 % par rapport à 2004.

Histoires d’horreur

Aux difficultés d’obtenir un logement abordable à Calgary, s’ajoute le risque de voir le prix de son logement augmenter de façon démesurée. En Alberta, il n’existe aucun contrôle des prix des loyers. Jusqu’en mai dernier, les propriétaires pouvaient même augmenter les loyers deux fois l’an.

Depuis quelque temps, pas une semaine ne passe sans que les médias ne rapportent une de ces trop nombreuses histoires de loyer qui double ou même qui triple de prix. Les exemples sont nombreux et variés : un homme de 70 ans qui vit dans un petit appartement depuis 15 ans voit son loyer passer de 580 $ à 1 200 $ ; une mère monoparentale et ses trois enfants se retrouvent sans endroit où habiter, incapables de payer les 1000 $ d’augmentation du loyer ; une famille entière décide de retourner vivre dans sa Saskatchewan natale, ne pouvant s’offrir le luxe d’un logement en Alberta.

Ces histoires d’augmentation abusive des loyers cachent en vérité une réalité bien commune dans la métropole albertaine : la conversion d’appartements en condos. Jusqu’à tout récemment, les propriétaires désirant convertir leurs immeubles locatifs en condos devaient donner un avis de six mois aux locataires. Mais pour attendre moins longtemps, les propriétaires recouraient à une ruse fort efficace. Ils annonçaient une augmentation phénoménale du prix d’un logement, sachant que les locataires qui refusent une augmentation ne disposent que de trois mois pour vider les lieux. Trois mois plus tard, le logement pouvait donc être transformé en condo.

Face à cette crise de logement sans précédent, qui frappe pratiquement toute la province, le gouvernement conservateur d’Ed Stelmach n’a pas eu le choix. Pressé par l’opposition et par un nombre croissant de citoyens mécontents, il a fini par s’attaquer au problème, en mai dernier. Mais il l’a fait si timidement, qu’on peut se demander si son intervention aura un effet réel.

Non au contrôle des prix

Plutôt que de suivre les recommandations d’un rapport qu’il avait lui-même commandé, M. Stelmach a refusé d’imposer, même temporairement, un contrôle des prix des loyers. Le rapport recommandait en effet d’imposer un contrôle qui aurait limité l’augmentation annuelle au taux d’inflation plus 2 %, comme c’est le cas en Colombie-Britannique. En fait, le premier ministre a choisi de limiter la portée du nouveau règlement, même si la question a déchiré les membres de son parti. Désormais, il n’y aura plus qu’une seule augmentation de loyer par année plutôt que deux. De même, le nouveau règlement fait passer de six à un an l’avis d’éviction dans les cas de conversion d’appartement en condos.

Selon le Parti conservateur, le contrôle des prix des loyers aurait découragé l’investissement, au moment même où la province essaie d’obtenir l’aide du privé pour la construction de logements abordables. L’Association des propriétaires d’Edmonton a pourtant indiqué qu’elle estimait qu’il n’appartenait pas au privé d’offrir de tels logements. L’entreprise Boardwalk, le plus important propriétaire d’appartements dans la province, a pour sa part clairement signalé que de toute façon, elle ne construirait pas de nouveaux logements tant que le prix moyen des loyers n’aurait pas atteint 1 600 $.

Palpable mécontentement

La décision du gouvernement conservateur a fait plus d’un mécontent dans la métropole albertaine. Les habitants se demandent de plus en plus si le conseil des ministres s’intéresse encore au sort de leur ville et de son économie hors de contrôle. Car la crise du logement n’est qu’une partie du problème engendré par la fulgurante croissance de « Cowtown ». Il faut aussi y ajouter le manque toujours criant de main d’œuvre, le manque d’écoles et d’hôpitaux, les infrastructures routières dans un piètre état, etc.

Signe des temps ou simple manifestation de grogne passagère, les citoyens de Calgary ont élu pour la première fois un libéral dans la circonscription de Calgary-Elbow, lors d’élections complémentaires le 12 juin dernier. Au cœur même de la ville, la circonscription fut le château fort des conservateurs depuis la création du parti en 1971. Le nouveau député, Craig Cheffins, a fait de la crise du logement son cheval de bataille pendant la campagne électorale.

Libéraux ou conservateurs, cela importe peu pour les dizaines de milliers d’habitants qui peinent à se trouver un toit décent dans une riche métropole où pleuvent pourtant les pétrodollars. Pour eux, le miracle albertain aura surtout signifié une augmentation sensible du nombre d’heures passées au boulot.


L’auteure est journaliste indépendante.